来源：皮书数据库 作者：黄卉 赵丹
（一）加大力度推动降低土地及改造成本
一是建议单列租赁住房土地供应计划。大中城市中的租客以外来人口为主，建议外来人口流入较多的大中城市在制定土地供应计划时，单列住房租赁用地计划。由于租赁需求的强弱与交通便利程度、产业发展状况关联较强，因此建议优先增加在市区、公交或地铁站点、产业园区的住房租赁用地。不同于房地产销售，住房租赁项目一般回收周期较长，建议灵活确定土地的出让价格。
二是在集体建设用地建设租赁住房方面，建议出台相关的管理制度，明确集体建设用地入市规则和流程，可通过财政奖补或贴息、适当减免土地增值收益调节金的方式，鼓励村镇集体经济组织通过入股、联营或出让的方式参与到住房租赁项目中，同时明确位于城市建成区内的集体建设用地，原则上只能用于住房租赁项目的建设。
三是建议推动非居住建筑改建，完善非改居的建设标准及审批流程。首先在改建标准上，明确商业、写字楼或工厂等不同功能类型的楼栋改建为租赁住房的建设规范，形成适合非改居的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。明确“非改居”项目的现行消防规范体系，统一装修工程设计审核、消防验收及营业前检查的程序标准。其次在审批流程上，建立多部门联审机制，建立绿色通道，缩短审核审批的时间。
（二）拓宽企业融资渠道，降低金融财税成本
一是建议加大银行业金融机构对住房租赁项目的信贷支持力度，鼓励长期投资机构投资住房租赁项目。一方面，鼓励开发性金融等银行业金融机构按照风险可控、商业可持续的原则加大对租赁项目的信贷支持，面向住房租赁企业发放与住房租赁项目经营相匹配的长周期低利率贷款；同时，为降低融资成本和融资难度，住房租赁企业可与当地国有担保公司合作设立住房租赁企业担保计划，为企业在金融机构的贷款提供担保，降低担保费率，提高企业向金融机构申请贷款的可得性。另一方面，引导长期投资机构将资金投入住房租赁领域，比如保险类资金、产业基金。同时出台公积金投资住房租赁项目的相关政策，提高公积金的使用效率，同时支持住房租赁市场的发展。
二是建议将市场化租赁住房项目纳入房地产投资信托基金（REITs）试点范围内，同时拓宽住房租赁企业债券融资渠道。在国家政策的支持下，保障性租赁住房REITs、公租房REITs成功上市，并获得了资本的青睐，建议未来推进市场化租赁项目REITs，对于一定比例以上的收入来源于租金的REITs提供土地增值税或企业所得税优惠，或免征土地增值税和企业所得税。同时支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、资产支持证券（ABS）等，专门用于发展住房租赁业务。建议对底层资产为住房租赁项目的债券审核设立绿色通道，推动形成住房租赁资产支持证券交易的二级市场。
三是扩大住房租赁房产税和增值税税率优惠范围。住房租赁企业向企事业单位出租租赁住房的，建议享受税收优惠政策。目前增值税和房产税的优惠范围仅限于住房租赁企业出租住房给个人，建议纳入住房租赁企业出租住房给企事业单位。同时，进一步明确租赁机构分类监管下机构登记备案标准与不同商业模式下租赁机构的计税依据，对于包租机构可按照增值税简易征收方式计税，托管代管模式的住房租赁机构可按照租金净收入的6%计征增值税。
四是允许增值税进项抵扣额度交易。住房租赁项目前期一次性投入大，增值税进项抵扣额度长期结余、无处使用，如能借鉴美国LIHTC税收减免政策，允许住房租赁企业将增值税抵扣额度向社会资本出售，将能在很大程度上缓解住房租赁项目前期的融资难题，也有利于社会资本进入住房租赁市场投资。
（三）加大长租房市场监管力度，营造良性的市场运转环境
建议建立住房租赁纠纷调处机制，同时完善住房租赁主体信用体系建设。住房租赁相关行业协会可以与市场主体联合形成专门的住房租赁纠纷调解委员会，行业协会和相关企业均设立畅通的投诉反馈渠道，由行业协会引导当事人和所涉企业妥善化解纠纷。住建主管部门也需要设立反馈渠道，同时强化与“12345”市长热线的协同，及时处理投诉事件。在信用体系建设方面，搭建住房租赁行业信用平台，将个人房东或个人租客、住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员等的信用记录纳入平台，必要时形成黑白名单，用于行业主体通过信用平台来筛选房东、租客或选择企业，同时作为企业在融资评估时的重要参考。
——摘自《中国房地产发展报告No.20（2023）》