调查显示,新加坡大众市场公寓最有可能受资本利得税的冲击

2021年11月22日 来源:Business Times《商业时报》


一项调查发现,如果新加坡开始对出售房产的所有收益征税,或重新引入遗产税,预计大众市场公寓的需求将受到最大的抑制。新加坡国立房地产大学(NUS+RE)进行的一项调查显示,尽管只有少数新加坡投资者可能决定更多地关注海外市场,但海外购买活动也有可能减少。Rajah & Tann公司企业房地产高级合伙人Norman Ho告诉《商业时报》(The Business Times),在现有印花税的基础上,资本利得税的附加效应“肯定会阻止富有业主购买更多房产”。今年7月,新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)董事总经理拉维•梅农(Ravi Menon)以私人身份发表讲话时,提出了征收房产利得税或遗产税的想法,以解决不平等问题,并指出,世界各地不断扩大的贫富差距历来最主要的驱动因素是房地产投资。但新加坡总理李显龙(Lee Hsien Loong)表示,通过财富税缓解不平等的努力面临着确保公平等挑战,并对该国的竞争力构成风险。在此背景下,NUS+RE征询了43位新加坡房地产行业高管的意见,其中包括22位开发商。NUS+RE代表房地产系和房地产与城市研究所(IREUS)。

资本利得税

根据调查结果,如果征收10%的房产利得税,大众市场公寓的交易量可能受到最严重的打击。超过半数(56%)的高管表示,与其他地区相比,中央区以外(OCR)或郊区的非落地住宅项目将受到最不利的影响。IREUS副主任Lee Nai Jia指出,由于潜在的资本收益,许多升级商已经在OCR非落地项目中收购了单元。“因此,资本利得税会降低这些房产的吸引力,尤其是对那些为了投资收益而购买第二套房产的人来说,”他告诉本报。大约30%的受访者预计,在征收此类税后,中部核心地区(CCR)的非土地私人住宅销量将出现最大跌幅,而另外14%的人认为中部其他地区(RCR)可能会受到最大影响。毕马威(KPMG)驻新加坡税务合伙人魏华(Wei Hwa)表示,此类税还可能“严重影响估值达数百万美元的豪华公寓和高档平房”。这些宝贵的资产受到超高净值公民、创业百万富翁和富裕家庭的青睐。新加坡国立大学的调查显示,对于新加坡的买家来说,对资本利得征税不太可能将他们的大部分注意力转移到海外市场。近一半的高管估计,只有不到10%的新加坡人会因为在新加坡征收房产利得税而在海外购买资产。只有约三分之一的人预计,11%至20%的新加坡人会考虑进行海外投资。

资本利得税可能会促使新加坡中上收入人群将注意力转向海外房产。但有必要进行成本效益分析。同样,Rajah & Tann的Ho强调,许多在海外购买房产的新加坡人都受到了汇率波动、租金收益低、资本增值不佳或资产管理方面的挑战的影响。相比之下,调查显示,如果征收10%的资本利得税,外国买家对新加坡资产的兴趣可能会减弱。近一半的高管认为,可能会有11%至30%的外国人短期内不愿购买新加坡住房。在另一个季度,预计31%或更多的增长将受到抑制。其余四分之一的受访者预计,税收的影响将较小,不到10% 的外国买家对此不感兴趣。由于新加坡亲商的环境和世界级的教育体系等因素,它对一些买家仍有吸引力。其他分析师也同样指出了新加坡的持续吸引力。

遗产税

遗产税,是根据已故人的资产的总市场价值征收的。新加坡于2008年2月15日起取消了遗产税。大多数新加坡国立大学的受访者预计,遗产税将削弱郊区和高端非落地项目的销售。约44%的受访者表示,重新征收遗产税将最显著地削弱OCR需求,另有37%的受访者预计,CCR交易量受影响最大。Dr Lee指出,有子女的买家,即使是30多岁的买家,也倾向于购买住宅物业,目的是将资产传给下一代。他补充称:“如果重新征收遗产税,这群买家可能会寻找流动性更强的资产,或位于不征收遗产税的地区。”尤其是,39%的受访者表示,政府可能不鼓励富人在新加坡设立家族理财室。尽管如此,新加坡良好的经济基础和其他特性仍将吸引一些家族理财室在这里设立,Dr Lee补充道:“此外,疫情给各国政府带来的财政压力可能导致各国征收财富税,因此可能成为家族理财室选择基地的一个非因素。”

在被问及开征房产收益税或遗产税是否有助于解决不平等问题时,只有23%的受访者表示,此类税收有助于缩小贫富差距。毕马威(kpmg)指出,中产阶级往往“受到遗产税征收的不成比例的影响,相比之下,富人能够通过改变居住身份等行动,更好地管理自己的遗产税”。他表示,因此,除非前遗产税制度进行重大改革,否则恢复遗产税不太可能达到收入再分配,也不太可能大幅提高税收。此外,由于新加坡的领土税收制度,征收遗产税可能会导致非房地产资产被转移出国,这可能意味会损失原本打算用于新加坡的投资和就业机会。


作者:管理员来源:全球城市网日期:2021/11/22点击:18